“复合运营”将成未来空间增值的主要模式

　　(迈点网讯 邱娟)随着共享经济以及消费升级，住宿业行业正在从狭义转向广义，产业格局正在重构，发展模式已经从市场思维转向资本思维，整个价值链呈现出分化、整合与融合的态势。但是品牌和物业之间缺乏高频、高效以及多元化链接的问题依然存在，这将直接阻碍行业的高速的发展。就此，12月28日，由迈点网旗下大住宿业品牌加盟及产权交易平台——迈居举办的“2017大住宿品牌增益资产管理交流会暨第二届迈居品牌物业交流会”在广州中国大酒店隆重召开，为大住宿业品牌和投资人、物业主搭建高效沟通平台，共同探究大住宿行业在产业升级下的发展趋势和战略布局。

　　作为本次大会的特别环节，迈居以第三方立场在现场进行了一场“特殊物业品鉴会”，邀请了深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司招商总监黄嘉辉先生、维也纳集团副总裁黄慧星先生、东呈国际集团万枫酒店投资发展部总经理陈君先生、锦江之星旅馆有限公司投资发展部总监吴燊燊先生、商遇CEO创始人冯嘉健先生、岭南酒店项目拓展部总经理吴凯先生等嘉宾， 以物业代表、主持人、品牌嘉宾三方探讨的形式对世联空间旗下的中森食博汇项目提出空间合理配置的参考意见和解决方案。

　　项目基本情况

　　单一品牌难以承接 合作方能共赢

　　面对这个总体量8万方，占地4万方的项目，大家都表示这个面积过于庞大，对于单个品牌而言是难以承接的。冯嘉健表示，不管是做酒店还是做公寓，都需要考虑一个核心的元素，就是如何为项目引流。在这个项目中，商遇能通过商住合一智能公寓的模式，为其他餐饮品牌的发展引流。

　　在黄慧星看来，依照维也纳自身的投资测算模型，这个项目在城市、商圈、交通、市场客源、建筑条件、未来规划、法律风险以及投资回报维度上表现各有春秋。

　　如果是承接过来做维也纳国际酒店这个品牌，依照维也纳自有的测算模型加上这个物业本身结构，最理想的状态可以做到190间房，2000万投资，90%出租率，370的平均房价，大概4-5年收回成本，20%的投资回报率。

　　就整个项目而言，如果单做酒店的话，整个项目的投资回报率并不理想。据黄慧星介绍，维也纳一般正常的项目3年能收回成本，5年的项目一般是不考虑的。但是他同时也表示，维也纳不能做不代表其他品牌不能做，如果是通过创客空间+创客公寓模式、精品酒店+汽车旅馆模式以及采用售后返租合作模式的商务酒店模式都可以做。

　　陈君也表示这个项目不太适合万枫，因为万枫是为新一代商务出行人士量身定做的国际精选商务酒店，对于物业有一定的要求，比如说在一线、新一线城市的商业中心，中高档商住及娱乐中心，交通枢纽等等这样的地方。因为万枫本身会给业主带来保值、增值、去库存乃至于招商引资的品牌溢价，这是由于万豪强背书所赋予的天然的优势。他同时也表示如果必须要做酒店也可以，但是需要打造成文化休闲的生活方式酒店，让酒店变成消费者的旅游目的地。

　　所以对于万枫和这个项目复合运营，他提出了三个解决方案：加入第三生活空间，比如说各式咖啡馆、书吧之类的;加入对排烟要求稍微相对较低的中高级餐厅，例如音乐餐厅(胡桃里)，日料店;采取商务酒店和长租公寓结合发展的模式。那么如果不是万枫的话，东呈国际旗下的锋态度和隐沫度假酒店都也可以作为直接解决方案，因为锋态度是生活休闲式的酒店，酒店本身自带社交功能，也是为年轻人打造的潮流风格的酒店，与这个项目比较契合合适;而隐沫是度假酒店，本身就很适合这样集文化与休闲于一体的多元化的项目。

　　对此，同为酒店人同时又开始进入公寓市场的吴凯也表示赞同，他表示，较之酒店，公寓在为项目引流，带动餐饮消费方面更有优势。他建议，可以租赁3.4.5层的物业，并采用公寓搭配共享平台的模式，同时服务于租客和办公人群。

　　不同于前三者，吴燊燊对于这个项目是极为看好的。因为中森食博汇是一个综合型业态项目，在未来发展中将成为一个人气聚集地。不过他同时表示，品牌方应该深入思考，除了餐饮之外，消费者还有什么商业需求亟待满足。唯有如此，才能带来整个商业综合体的价值。

　　拒绝割裂 地产和品牌链接应进一步加深

　　在这个项目分析中，所有嘉宾都有说到其物业本身的规划设计问题，直接导致其在进行酒店招商时将面临巨大挑战。而究其背后的原因，主要是因为项目规划时没有咨询品牌的意见。“如果前期做好沟通工作，那么彼此就能建立美满的婚姻关系，相互加持，共促发展。”黄慧星表示。只能这样，才能产生正向的现金流，最后达到灵魂的深度契合。换言之，在物业规划之初，品牌就应该介入，说明自己想要的物业形态。

　　对此，吴燊燊以锦江之星21年品牌运营经验表示，在目前1000多家的运营酒店中，有30%是自营项目，从项目确立以及后期的规划设计，锦江之星都整体参与其中，这为其获得良好的发展奠定了基础。他表示，这对物业增值，增益方面有积极的作用。另一方面，他也表示，有着21年的项目开发经验沉淀的锦江之星能改造任何物业。陈君则认为，不管是什么物业都要选择和自身品牌发展各方面条件都契合的才能将彼此的价值发挥到最大。

　　吴凯表示，目前，整体市场都在寻求打造能满足整体地价增值，整体高投资回报率，同时又能实现投资人某种情怀的品牌。而这个品牌对于物业项目而言，则是能通过高端人群的引流，提升整体的项目价值。

　　品牌和物业项目是唇齿相依的关系，一荣俱荣，一损俱损。品牌的入驻，对于项目而言，能带来收益，更多的还能带来人流量以辅助项目中其他品牌的发展，最终为物业增值;反之亦然，整体项目的成功运作也将对品牌价值提升产生积极的影响。但两者共赢局面的打造离不开项目规划之初就建立起的强链接。因为任何品牌都有自己的选址需求，能量身定制的项目对于品牌而言则具有先发优势。而在后续的开发中，品牌也可以和物业以及其他业态加强联动，最终为品牌附能，满足业主和投资人增益增值的需求。